مسکن قسطی؛ تحقق رویای خانه دار شدن!

به گزارش خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما، اوايل سال 86  بود که دولت  نهم  طرحي را براي خانه دار کردن اقشار متوسط و کم درامد با عنوان مسکن مهر  ارايه کرد اين طرح در شهرستانهاي مختلف کشور با جذب بسيار بالاي نقدينگي اغاز به کار کرد طرحي که با جود جذب بخش منابع بانکي و غير بانکي بعضا به دليل مکان يابي نامناسب نتوانست رضايت متقاضيان اين واحدها را براورده کند هر چند که اين طرح در زمان خود نقش به سزايي در جذب بخش عمده تقاضاي بازار و کنترل قيمتها داشت .

با تغيير دولت و آغاز به کار دولت يازدهم انتقادات به طرح مسکن مهر شدت گرفت حتي به طوري که برخي مسئولان وزارت مسکن طرح مسکن مهر را عاملي براي بالا رفتن پايه پولي و افزايش نرخ تورم عنوان کردند البته طرح جايگزيني که عملا بتواند بازار نابسامان مسکن را سامان دهد و  تقاضاي موثرايجاد کند ارائه نشد هرچند طرح هايي مانند افزايش سقف تسهيلات خريد و مشارکت، مسکن اجتماعي و اين اواخر طرح عرضه مسکن قسطي هم مطرح شده است اما قيمتها به قدري از قدرت خريد فاصله گرفته که خانه دار شدن همچنان رويايي دست نيافتني است .

كانون سراسري انبوه‌سازان كشور سال گذشته بسته پيشنهادي خود را براي خروج بخش مسکن از رکود به رييس جمهور ارائه کرد كه خروجي اين طرح بعد از جلسات پياپي و  بررسي پيشنهادات  انبوه سازان فروش اقساطي يا ليزينگ مسکن بود.

مهر امسال بود که رئيس کانون انبوه سازان کشور از  توافق اين تشکل با وزارت مسکن و شهر سازي و  بانک مسکن براي اعطاي  تسهيلات تا سقف 100 ميليون  تومان با سود14 درصد براي ساخت مسکن خبر داد تصميمي که شايد اگر دوسال پيش گرفته مي شد مي توانست رونقي نسبي در ساخت و ساز ايجاد کند اما در شرايط رکود تورمي فعلي قادر به ايجاد تحرک قابل توجهي در اين بخش نيست ضمن اين که اين طرح نيز هنوز  نهايي نشده است .

به اين ترتيب بعد از بي نتيجه ماندن وام 100 ميليوني  ساخت مسکن، انبوه سازان با ارايه طرح فروش واحدهاي قسطي در تلاش براي فروش خانه هاي خالي خود هستند.

در قالب اين طرح ‌انبوه‌سازان  واحدهاي ساخته‌شده خودرا بصورت اقساطي واگذارمي کنند  كه لازمه آن تضميني است كه بواسطه بانك صورت مي گيرد تا كل اقساط به موقع تسويه و سند ملک به نام خريدار ثبت شود.

رحيم پور عضو کانون سراسري انبوه سازان به خبرگزاري صداو سيما مي گويد: طرح انبوه سازان در ابتدا بدون تعيين سقف و با نرخ14 درصد بود که از ميزان  2 درصد کارمزد بانک مسکن است و با توافق خريدار و فروشنده اقساط مسکن مشخص شود. 

وي مي افزايد: اين طرح هم براي ملک شخصي و واحدهاي ساختماني در خارج از تهران در نظر گرفته شده بود اما بعد از بررسي اين طرح در بانک مسکن ،بانک  فقط  متعهد به تضمين وام  100 ميليون توماني با کارمزد 5 درصد براي واحدهاي مسکوني شده است ضمن اينکه هنوز حوزه جغرافيايي واحدهايي که مشمول اين طرح قرار مي گيرند نيز مشخص نشده است .

رحيم پور با بيان اينکه کاهش کارمزد دو درصدي بانک از ديگر موضوعات موري بحث در جريان مذاکرات است مي گويد: در صورتي که نرخ کارمزد کاهش نيابد پيش بيني مي کنيم ميزان استقبال مردم از طرح چشم گير نباشد.

انبوه سازان براين باورند که بخش مسکن دربسته حمايتي دولت در قالب طرح خروج از رکود مغفول مانده است بخشي که در صورت رونق بخشيدن به ان دست کم 300 رشته صنعتي وابسته به صنعت ساختمان را نيز رونق خواهد بخشيد.

اين درحالي است که  وزارت راه و شهرسازي رونق گرفتن  بازار مسکن را در گرو افزايش تسهيلات مي داند ، اما آيا به راستي تسهيلات قادر به ايجاد تقاضاي موثر در بازار مسکن است ؟بازاري که بخش عمده متقاضيان ان جزو اقشار متوسط رو به پايين جامعه هستند و توان باز پرداخت اقساط سنگين وام را ندارند ! 

علي چگيني  مديرکل برنامه ريزي و اقتصاد وزارت مسکن و شهرسازي مي گويد: طبق ماده 14 قانون ساماندهي بازار مسکن، فروش مسکن به صورت ليزينگ، فروش سنديکايي و قسطي پيش بيني شده است ، گروه هدف در اين بخش طبقه متوسط و بالاتر است. 

با بررسي شرايط اعطاي وام 100 ميليوني با کارمزد  5 درصدي پيشنهادي بانک مسکن و نرخ 14 درصدي سود اين تسهيلات ،دريافت کنندگان اين تسهيلات با دوره بازپرداخت سه ساله حدودا بايد ماهانه 43 ميليون ريال و براي بازپرداخت پنج ساله ماهانه 32.5 ميليون ريال قسط پرداخت کنند.

اين درحالي است اگر پيشنهاد انبوه سازان مبني برکاهش نرخ کارمزد بانک مسکن به دو درصد به تصويب برسد ميزان اقساط حدودا براي دوره هاي بازپرداخت سه و پنج ساله به ترتيب 39.4 و 28.3 ميليون ريال خواهد بود .

اين درحالي است که براساس امار اعلام شده از سوي مرکز امار ايران  هم اکنون متوسط قيمت هرمتر مربع  واحد مسکوني در کشور سه ميليون تومان است به عبارت ديگر هر واحد 100 متري 300 ميليون تومان ارزش گذاري مي شود که  تزريق وام  100 ميليون توماني براي خريد واحدهاي عرضه شده از سوي انبوه سازان که متراژ انها بالاي 100 متر است چندان  گره گشا نخواهد بود.

به اين ترتيب شايد مسکن قسطي راه حلي براي فروش خانه هاي خالي در کشور باشد اما راه حلي براي خروج از رکود بازار مسکن و ايجاد تقاضاي موثر فراگير در بازار مسکن نخواهد بود چراکه پرداخت اقساط اين تسهيلات برخلاف هدف اين طرح يعني خانه دار شدن اقشار متوسط در توان اين گروه نيست. 

محمدرضا قنبري کارشناس اقتصاد مسکن به خبرگزاري صداوسيما مي گويد: بايد در مرحله اول بررسي علمي صورت گيرد و مشخص شود كه فروش اقساطي مسكن براي کدام دهك كشور است و آيا افراد توانايي پرداخت مبلغ باقي مانده مسکن را دارند.

قنبري مي افزايد: انبوه سازان بايد از نظر اقتصادي و اجتماعي لحاظ مي کردند كه چه تعداد از مردم پول خريد ملك را دارند.

وي معتقد است: كسي که 150 ميليون پول نقد داشته باشد بهترين روش را براي خريد مسكن انتخاب مي کند و ترجيح مي دهد ملك را در مكان خوب و مورد دلخواه خريداري کند تا اينكه ملك را در مكانهايي که انبوه سازان ساختند خريداري کند.

وي تصريح كرد: هزينه خروج انبوه سازان  از رکود فروش اقساطي مسكن است كه اگر وام از 100 ميليون به 150 ميليون تومان با بازپرداخت 15 - 10 ساله افزايش يابد تحرك در بازار مسكن ايجاد مي شود و افراد بيشتري جذب مي شود.

مسکن قسطي تبليغات براي فروش خانه

احمدرضا سرحدي تحليگر بازار مسکن نيز مي گويد: رکود بازار مسکن باعث شده که انبوه سازان براي خروج خود از رکود اقدام به فروش اقساطي مسکن کردند که اين امر نيازي به ورود بانک مسکن و دريافت کارمزد از سوي بانک نبود.

وي مي افزايد: فروش قسطي مسکن در اين مقطع جز راهکاري براي فروش خانه هاي ساخته شده نيست و تاثير به سزايي در تبليغات در عرضه و تقاضا نخواهد گذاشت.

وي اضافه کرد: اگر فروش اقساطي ازجانب انبوه سازان صورت گيرد و باز پرداخت وام که در بهترين شرايط مسکن ماهانه بيش از 2.5 ميليون تومان است و براي خريداران امکان پذير نيست.

سرحدي ادامه داد: متقاضيان  اصلي خريد مسکن نقدينگي ندارد و بايد مشکل نقدينگي در کشور برطرف شود تا تحرکي در بازار مسکن صورت گيرد.

وي مي گويد: امروز بيش از 90 درصد قيمت مسکن را وام مي دهند اما ميزان وام در ايران سهم اندکي ارزش واحدهاي مسکوني را پوشش مي دهد و لذا جامعه هدف فروش اقساطي مسکن بايد به گونه اي طراحي شود که دهک هاي ضعيف جامعه امکان استفاده از انرا داشته باشند.

پيشنهاد ويژه براي اقساط فروش مسکن

محتشم عضو کانون انبوه سازان کشور هم معتقد است: دولت از صندوق توسعه ملي براي رونق بخشهاي مختلف اقتصادي برداشت كرده است و اگر بخش مسكن نيز اقدامي مشابه کند تاثير به سزايي براي تزريق نقدينگي به اين بخش خواهد داشت و در شرايط کنوني تزريق 200 ميليون دلار از اين صندوق با محوريت بانک مسکن مي تواند بخشي از مشکل را حل کند.

وي مي افزايد: اين پول مي تواند در اختيار بانك مسكن قرار گيريد يا صرف سرمايه اوليه تاسيس  شرکتي شود تا با اين سرمايه مشارکت كمك انبوه‌سازان زمينه براي  جذب  سپرده‌ در بخش مسكن فراهم شود ضمن اينکه اين طرح مي تواند امکان ارائه تسهيلات به بخش ساخت و ساز و اعطاي تسهيلات به خريداران را فراهم کند تا نسبت به واحدهاي آماده شده اقدام كنند.

وي مي گويد:‌ بايد اين كار در يك دوره كوتاه مدت شرايطي  را بوجود آورد تا مجدداً پول به چرخه توليد باز گردد.

وي معتقد است: بانكهاي خصوصي در گذشته تا 70درصد قيمت ملك را وام مي‌دادند و تا 2 ميليون تومان در ماه قسط مي‌گرفت. در 10 سال گذشته بسياري از افراد اقدام به خريد ملك كردند. اين تجربه موفقي بود كه اكنون اجرايي نمي‌شود. 

به هرحال باهمه  اين بايد ها و نبايدها  بانک مرکزي موافقت ضمني خود را براي اجراي اين طرح اعلام کرده است، اما هنوز زمان و شيوه نامه اجرايي اين طرح مشخص نيست.